Válok, a közös hitel/ingatlanok kinél maradnak?

Válok, a közös hitel/ingatlanok kinél maradnak?

A KSH legfrissebb adatai szerint 2021-ben 18 092 a válások száma Magyarországon, míg 2022-ben 17 500-ra „csökkent” ez a szám, azonban a látszólagos csökkenés ne téveszen meg senkit, mert sajnos arányaiban ugyanott vagyunk, mint korábban, ugyanis míg 2021-ben cca. 72 000 házasságra jutott cca. 18 000 válás, addig 2022-ben csökkent a házasodási kedv és már csak 64 100 házasságkötés volt. Mindebből egyszerű matematikai következtetéssel megállapítható, hogy minden 4. házasság válással végződik ma Magyarországon. Az okok között opció lehet a koronavírus járvány összezártsága, gazdasági hatásai és sok minden egyéb, azonban nem tisztem ezeket jelen blogcikkben feltárni, azt viszont sokkal inkább igyekszem megvilágítani a Kedves Olvasónak, hogy a hazai polgári jog miként igazít el bennünket, gyakorló jogászokat a közös vagyon – legyen az passzív vagy aktív – megosztásakor, és miben tudjuk instruálni a hozzánk fordulókat egy kölcsönös egyezség létrehozásában.

Mit jelent a vagyonleltár?

Amikor irodámban az ügyfelek felkeresnek, első dolog, amit javaslok, gondolják át – optimális esetben közösen a férj és feleség – mi minden tartozik a közös vagyonukhoz és mi a különvagyonhoz.  A két fogalom magyarázatra szorul, ahogy azt is tisztázni szükséges, hogy a vagyontárgyakat mikor kell számbavenni, mi az a forgalmi érték, ami helytálló lehet. Jelen bejegyzés keretei között a fogalmakat csak alapszinten érintem, de megnyugtatom az olvasót, hogy a jog tovább árnyalja a különvagyon – közös vagyon meghatározást.

A Polgári Törvénykönyv szerint tehát külön vagyon a házastársi vagyonközösség létrejöttekor már meglévő vagyontárgy, illetőleg a házasság idején örökölt, vagy ajándékba kapott vagyontárgy, szellemi tulajdonból eredő vagyoni jog, személyes használatú szokásos mértékű vagyontárgy, személyes sérelemért kapott juttatás és a különvagyon helyébe lépett érték/vagyontárgy. Minden más esetben a törvény vélelmet állít fel a házasság ideje alatt megszerzett vagyontárgyakra, azokat közös vagyonnak tekinti.

Amikor az ügyfelekkel közösen átgondoljuk a vagyonleltárt, tételesen számításba vesszük mindazon ingókat és ingatlanokat, melyek a közös vagyonhoz tartozhatnak, illetve beszélgetünk a külön vagyoni elemekről is, figyelemmel a lehetséges átfedésekre. Megállapítjuk az ingó vagyoni elemek forgalmi értékét arra a napra, amikor a felek között az életközösség megszűnt, azaz ahogy már a római jog is leszögezte: felek ágytól-asztaltól elváltak. Ingatlan esetében a vagyonközösség megosztásakori értéken kell figyelembe venni a forgalmi értékeket.

Abban az esetben, ha felek érvényes házassági vagyonjogi szerződéssel rendelkeznek, természetesen az adja meg az alapvető irányt attól függően, hogy abban közszerzeményi vagy vagyonelkülönítési rendszer alkalmazását rögzítették.

Hogy készül a vagyonmérleg?

A vagyonleltárban feltüntetett vagyonhalmazt feleknek meg kell osztaniuk egymás között, hiszen a továbblépésük alapfeltétele, hogy a közös múltat lezárják, egymással elszámoljanak, tiszta lappal induljanak az új életükbe. Arra kell a megosztáskor figyelni, hogy mindkét fél azonos mértékű vagyonelemhez jusson, vagy ha az egyik többet szerez a felek megállapodása alapján, akkor a jutó (szép jogi fogalom) kiegyenlítése céljából, a másik félnek értékkiegyenlítést fizet. Arra kell figyelni, hogy a törvény rögzíti az egységes rendezés elvét, azaz valamennyi igényt és elemet tartalmazzon a mérleg, ugyanis az igazságos vagyonrendezés, vagyonmegosztás enélkül elképzelhetetlen.

A tartozásokat, hiteleket hogyan osszuk meg?

A tartozások, passzívák ugyanúgy hozzátartoznak a vagyonközösséghez, mint az aktív elemek és ugyanúgy a mérlegben szerepelniük kell, csak negatív előjelet kapnak. A törvény nevesíti azt az igényt, hogy az aktív vagyontárgyat terhelő tartozást az a fél viselje, akié lesz a vagyontárgy. Tehát például egy 2.000.000,- Ft-ot érő gépjármű esetében, ha azt 500.000,- Ft  hitel terheli, a jövőben annak viselője és fizetője az a fél lesz, aki megszerzi a gépjármű tulajdonjogát. Természetesen ezzel egyik felet sem vonjuk ki a kalkulációból, ugyanúgy részt vesz benne, csak annak az oldalán jelentkezik a hitel fele, azaz jelen példában 250.000,- Ft  pozitívumként, aki mentesül a hiteltörlesztés alól, azonban ez kompenzálódik az aktív vagyontárgy tiszta értékének rá jutó és átadott részéből.

Nehézséget okoz azonban, hogy a felek hiába állapodnak meg abban, hogy egyikük átvállalja a tartozást, megállapodásuk kizárólag őket köti, a hitelintézetet, bankokat nem, ők továbbra is ragaszkodnak a közokiratba foglalt kölcsönszerződés szerinti teljesítéshez mindaddig, amíg azt felek érvényesen nem módosítják, azaz a kötelembe nem kerül pl. másik adóstárs a korábbi helyett. Szerencsétlen jogi helyzetet teremt, hogy a bírósági jogerős egyezséget, melyben a tartozásátvállalás jogszerűen létrejött, a pénzügyi intézmények nem akceptálják és ültetik át a saját kölcsönszerződésükbe.

Ki marad a közösen lakott ingatlanban?

Nem tartom szerencsés megoldásnak, hogy miután felek ágytól-asztaltól elváltak, mégis közösen használják az utolsó lakóhelyüket képező közös tulajdonú ingatlanukat. Az osztott használat kínos szituációkhoz, kellemetlen élethelyzetekhez vezet és lássuk be, nem azért válnak el felek egymástól, mert olyan idillikus és harmonikus együtt, hanem éppen ellenkezőleg. Előbbiek okán rendszerint javaslom, hogy az ingatlan sorsát mind tulajdonjog, mind pedig használati jog szempontjából rendezzék, ha van közös gyermek is, akkor rá is kiterjedő hatállyal. A használati jogról felek megállapodásának hiányában a bíróság dönt, határozathozatala során figyelembe veszi, ha valamelyik fél önként, a visszatérés szándéka nélkül elköltözött az ingatlanból, lakhatását megoldotta, vagy kizárólag lakáshasználatot rendelhet el annak a félnek a részére, akit felruházott a közös gyermek feletti kizárólagos szülői felügyeleti joggal. És itt sokszor megkérdezik tőlem, hogy akkor kit illet meg a „lelépési díj”? A lelépési díj a lakáshasználati jog ellenértékének köznapi elnevezése. A törvény szerint azt a felet illeti meg az ellenérték, akit a bíróság vagy a megállapodás a lakás elhagyására kötelez, kivéve, ha ezt ő megtérítési igény nélkül vállalta, vagy csak időlegesen, meghatározott idő/feltétel bekövetkeztéig.

Közös piaci értékesítés

Gyakran előfordul, hogy felek nem tudják megoldani önerőből, hogy a távozónak legyen lakhatása és az ingatlanban maradó fél sem könnyen tartja fenn a 140 nm-es lakótérrel rendelkező 2000 nm térmértékű családi házat és telket egymaga, figyelemmel a napjainkban rohamosan növekvő rezsiárakra is. A közös tulajdont oly módon sem mindig tudják megszüntetni az egykori házastársak, hogy magukhoz váltják a másik tulajdonjogát megváltási ár ellenében. Két megoldás marad: árverés vagy közös piaci értékesítés. Irodánkban a közös piaci értékesítést preferáljuk, az árverés már egy hosszas és rendkívül költséges bírósági procedúra eredménye, amelyben legtöbbször igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő szabja meg a forgalmi értéket, melyen az árverés megindul. Sokkal inkább felek érdekében áll, ha közösen határozzuk meg az ingatlan értékét és értékesítjük azt, rögzítve, hogy a vételár miként oszlik meg majd a felek között, hogy az megfelelően illeszkedjen a felállított vagyonmérlegbe. Abban a szerencsés helyzetben vagyok, hogy ügyvédi irodám ingatlanközvetítéssel is foglalkozik, így „egy kézben” tartva alfától omegáig végig kísérhetem az ügyfelek bontóperét és házassági vagyonközösségének megosztását.

Mire figyeljünk?

Költségkímélőbb és jelentősen gyorsabb, ha a házastársak a vagyonközösséget szerződéssel osztják meg, egyre kell figyelni, hogy a törvény alaki követelményként fogalmazza meg, hogy ez a szerződés akkor érvényes, ha közokiratba, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalták.

Természetesen nem minden esetben tudnak egymással úgy kommunikálni a válófelek, hogy egyezségre jussanak, ekkor per indítása szükséges, amelyről majd legközelebb jegyzetelek pár gondolatot.

A blogcikk szerzője Dr. Dékány Alexandra ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja (info@dekanyingatlan.hu).