A házastársi közös vagyonhoz tartozó ingatlan egyoldalú elidegenítésének jogkövetkezményei

A házastársi vagyonközösség intézménye a magyar családjog egyik meghatározó pillére, amelynek központi eleme a házastársak vagyoni értelemben vett egyenjogúsága. E jogelv nem pusztán deklaratív jellegű, ugyanis konkrét rendelkezési korlátokban is megjelenik, különösen a közös vagyon feletti rendelkezési jog szabályozásában. A jogalkotó abból indul ki, hogy a házasság gazdasági értelemben is ,,szolidaritási közösség”, amelyben a házastársak a közös vagyont egységes egésznek tekintik, és az abba tartozó vagyonelemek sorsáról kizárólag közösen, avagy a másik házastárs hozzájárulásával dönthetnek.

Ebből következően a közös vagyont képező ingatlan elidegenítése – függetlenül attól, hogy az ingatlan-nyilvántartásban melyik házastárs van tulajdonosként feltüntetve – a másik házastárs hozzájárulását feltételezi. A házassági életközösség fennállása alatt szerzett ingatlan ugyanis a törvény erejénél fogva közös vagyonnak minősül, és a másik házastárs már a szerzés pillanatától kezdve tulajdonostársi pozícióba kerül, akkor is, ha ez a közhiteles nyilvántartásban nem kerül feltüntetésre. A rendelkezési jog megsértése ezért tipikusan akkor valósul meg, amikor az egyik házastárs a közös ingatlant a másik tudta vagy beleegyezése nélkül idegeníti el.

Az ilyen magatartás jogkövetkezményeiről való döntéshozatal mind a jogirodalomban, mind a bírói gyakorlatban hosszú időn keresztül vitatott volt, több megoldási irányvonal alakult ki, különösen az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének elvével való ütközés miatt. Mára azonban kikristályosodott egy olyan gyakorlat, amely elkülöníti egymástól a házastársak egymás közötti jogviszonyát és a harmadik személyekkel szembeni jogkövetkezményeket.

A házastársak belső jogviszonyában az egyik fél által a másik hozzájárulása nélkül kötött adásvételi, vagy éppen ajándékozási szerződés nem marad jogkövetkezmények nélkül. A közös rendelkezési jog megsértése önmagában megalapozza az ügyletkötő házastárs felelősségét a másik féllel szemben. A jogsértő magatartás következménye tipikusan kártérítési kötelezettség, amely a közös vagyonból jogellenesen, fedezetelvonó jelleggel kivont ingatlan értékének a másik házastársat megillető részére terjed ki. A felelősség alóli mentesülés csak kivételesen képzelhető el, nevezetesen akkor, ha az elidegenítés igazolhatóan megfelelt a másik házastárs érdekének és feltehető akaratának, különösen, ha az a közös vagyon károsodástól való megóvását szolgálta.

Másként alakul a helyzet a külső jogviszonyban, azaz az ingatlant (vagy annak bizonyos mértékű tulajdoni hányadát) megszerző harmadik személlyel szemben. Az ingatlanforgalom biztonsága érdekében a jogrendszer fokozott védelmet biztosít az ingatlan-nyilvántartásban bízó, jóhiszemű és ellenérték fejében szerző vevő számára. Ennek megfelelően az a körülmény, hogy az eladó házastárs a másik fél hozzájárulása nélkül járt el, a napjainkra kialakult bírói gyakorlat szerint önmagában nem vezet automatikusan az adásvételi szerződés semmisségéhez. Az ítélkezési gyakorlat következetesen elzárkózik attól, hogy a közös rendelkezési jog megsértését minden esetben az ügylet érvénytelenné nyilvánításával szankcionálja, különösen akkor, ha a vevő jóhiszemű volt, és jogszerzését az ingatlan-nyilvántartás adataira alapította, azonban a másik házastárs számára a jog ezesetben is megoldást nyújt. Amennyiben az ingatlan elidegenítése a közös vagyonból olyan értéket von el, amely a házastársat megillető vagyonrész kielégítését szolgálta volna, az ügylet fedezetelvonó jellegűnek minősülhet. Ennek jogkövetkezménye, hogy a sérelmet szenvedett házastárs – különösen akkor, ha a vevő nem volt jóhiszemű vagy ellenszolgáltatás nélkül szerzett – felléphet a harmadik személlyel szemben, és adott esetben követelheti, hogy igényének kielégítését az elidegenített ingatlanból tűrje. Ez a jogérvényesítési lehetőség nem az ügylet érvényességét érinti, hanem annak relatív hatálytalanságához vezet a sérelmet szenvedett házastárssal szemben.

Összességében megállapítható, hogy a közös vagyonhoz tartozó ingatlan egyoldalú elidegenítése súlyos jogi kockázatokat hordoz. Az ügyletkötő házastárs a másik féllel szemben felelősséggel tartozik a vagyoni hátrányért, míg a harmadik személy jogi pozíciója döntően a jóhiszeműség és az ügylet visszterhes jellege alapján ítélhető meg. A kialakult joggyakorlat egyensúlyt igyekszik teremteni a házastársi vagyonközösség védelme és az ingatlanforgalom biztonsága között, ugyanakkor egyértelművé teszi, hogy a közös rendelkezési jog megsértése nem maradhat jogkövetkezmények nélkül.