Az aranyóra elmúlt - Miért válik egy ingatlan eladhatatlanná a 2026-os piacon?

Az ingatlanpiacon az utóbbi hónapok figyelmet érdemlő változásai jól szemléltetik, hogy a gyorsan dráguló lakáspiac mellett egyre több vásárló szembesül azzal a keserű ténnyel: a hirdetési ár és a valóság közötti szakadék már nem áthidalható. De hogy is alakult a helyzet?

Míg 2025 első félévében az Otthon Start Program és az állampapírokból felszabadult tőke miatt szinte minden ingatlan gyorsan talált vevőt, a helyzet azóta radikálisan megváltozott. A 2025. év végén az eladatlan lakások száma Budapesten 43 százalékkal emelkedett egy évre vetítve, és a vidéki nagyvárosokban elfolyt az érdeklődés zöme. Lényeg: a kínálat több mint 20 százalékkal nőtt, míg az érdeklődési kereslet az év végére csökkenésnek indult. Azaz az egyensúly megbomlott az eladók rovására.

Álláspontunk szerint a döntő gond talán az irreális árazásban található.

Az eladhatatlanság első és legfontosabb oka az időben történt téves árbecslésen alapul. Sok tulajdonos az olyan portálok ajánlott áraira támaszkodik, amelyeknek kalkulációja a megelőző, sokkal keresettebb piaci időszak adatain alapul, ezáltal gyakran teljesen valóságtól elszakadt árakat ajánlanak fel. Ezek során a hirdetés hetekkel később nyilvánvalóan túlárazottnak tűnik az érdeklődők számára, akik percek alatt össze tudják hasonlítani a szomszédos, már eladott ingatlanok végső árát. A vevő pszichológiája pedig egyértelmű: „Ha már 3 hónapja hirdetik, akkor biztosan lesz még csökkenés" – így kecsegtetik magukat.

Másodlagos tényezők az ingatlan állapota és a hitelösszeg szűkössége. Az ország ingatlanállományának egy jelentős része avult, felújításra szorulna és ez a vevőket ma már különösen visszatartja. A korszerű, jó állapotú ingatlanok pedig már valóban drágának, már-már „luxusnak” számítanak: 2025 második negyedévében a budapesti új lakások átlagos négyzetméterára már az 1,6 millió forint körül volt. Ebből azt lehet levonni, hogy a támogatott hitel jogosultsága megszűnt a drágulással, és az átlagos vevő egészen egyszerűen nem tudja már finanszírozni az ingatlanokat, még akkor sem, ha mindenképpen vásárolni szeretne.

2026 elejére már az ingatlanpiac fragmentálódott. Jól árazott, kisméretű, új panellakások még szinte hetekben találnak vevőt, míg a nagyobb, családi házak és felújítandó ingatlanok 5-6 hónapig is piacon maradhatnak.

A jelenlegi helyzetben a megoldás egyetlen: a piaci körülményekhez való realista alkalmazkodás. Az ingatlannak az induláskor olyan árral kell megjelennie, amely valóban versenyképes, még ha ez az „elvártnál" is alacsonyabbnak tűnik kezdetben. A hosszú hirdetési múlt továbbá nem tölthető fel semmilyen „kiértékelési" erőfeszítéssel; az egyetlen lehetőség az új hirdetés, új fotók, újra pozícionálás és lényegében az ingatlan újra a piacra vetése egy reális árral – függetlenül attól, hogy ez milyen fájdalmas az eladó számára.

Összességében elmondható, hogy az eladhatatlanság tehát nem a piac csöndjéből fakad, hanem a tulajdonosok árszakadékából, az alapos, adat-vezérelt piaci elemzés hiányából, valamint a mai vevők sokkal tudatosabb, összehasonlítást végző attitűdjéből. Az ügyvéd és az ingatlanközvetítő dolga, hogy ezt – néha kellemetlenül – egyértelműen közvetítse a megbízójának, hogy az megfelelő döntés meghozatalához szükséges reális információkkal rendelkezzen.