Idő előtti kulcsátadás: jogi buktatók, amiket sokan elfelejtenek

Az ingatlanvásárlás során az egyik legfontosabb kérdés nem más, mint hogy a megvásárolni kívánt ingatlan birtokának átruházására, hétköznapi kifejezéssel élve a kulcsátadásra mikor kerül sor. A birtokátruházás jellemzően a teljes vételár hiánytalan teljesítésének napján, vagy azt követően néhány napon belül, így általában a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése előtt rövid idővel történik, azonban a gyakorlatban nem ritka, hogy a szerződő felek érdekei úgy kívánják, hogy a birtokba lépés már jóval – akár hónapokkal – a tulajdonjog átjegyzése előtt foganatba menjen. Ezen érdekek mögött számos indok húzódhat, többek között például az, hogy a vevő már a teljes vételár megfizetése előtt, akár az adásvételi szerződés megkötésének napján beköltözhet, átalakítási, építési, felújítási munkálatokba kezdhet. Ezutóbbiak kapcsán megjegyzem, hogy az erre vonatkozó jogosultság, valamint az adásvételi szerződés ilyen jellegű munkálatok elvégzését követő – bármely okból történő – meghiúsulása jogkövetkezményeinek rögzítését – a Ptk. irányadó, azonban eltérést engedő rendelkezéseinek eligazítása ellenére - az adásvételi szerződésben feltétlenül szükségesnek tartom.

Rendkívül fontos tisztázni a ,,korai” birtokba lépés jogi körülményeit, annak kockázatait, ugyanis ettől az időponttól kezdve a vevőnek nem csak jogai (az ingatlan használatához, valamint hasznainak szedéséhez való jog), hanem kötelezettségei is keletkeznek. A Ptk. rendelkezéseinek értelmében a szerződés teljesítésével a kárveszély – főszabályként - a másik félre száll, így esetünkben az ingatlanban a birtokátruházást követően bekövetkező károkkal kapcsolatos költségek viselésére a vevő köteles. A közüzemi díjak, a közös költség megfizetése, valamint az egyéb, használattal összefüggő költségek megfizetése is már őt terhelik annak ellenére, hogy a földhivatali nyilvántartásban (a tulajdoni lapon) továbbra is az eladó szerepel tulajdonosként.

Az ingatlan birtoklásával kapcsolatos konfliktusok feloldása, valamint az esetleges jogviták elbírálása során kiemelt jelentőséggel bír a birtokátruházásról felvett Birtokbaadási Jegyzőkönyv (a továbbiakban: Jegyzőkönyv), amelynek elkészítését a szerződő felek gyakran elmulasztják annak ellenére, hogy e dokumentum – megfelelő, részletes tartalommal történő – elkészülte mindkét fél érdekét szolgálja. A Jegyzőkönyvben rögzítenünk kell - többek között - az ingatlan birtokba lépéskori állapotát, valamint a mérőórák állását. Előbbi rögzítése szavatossági jogi igények érvényesítése során is védelmet jelenthet számunkra, utóbbi pedig ahhoz is szükséges, hogy a közüzemi szolgáltatóknál a szerződésekben megtörténjen az alanyváltozás, tekintve, hogy a szolgáltatók – tulajdoni lap hiányában - az átíráshoz kérik az adásvételi szerződés, valamint a Jegyzőkönyv rendelkezésre bocsását.

Igencsak kellemetlen helyzet áll elő, ha vevő beköltözik, ám néhány nappal később egy rejtett hibából eredő csőtörés miatt jelentős vízkár keletkezik az ingatlanban. A fő kérdés ilyen esetben természetesen az, hogy ki köteles viselni a kárt. A Ptk. szabályai alapján – a mindenkori ,,casum sentit dominus” alapelvvel ellentétes módon -,mivel a birtokbaadás már megtörtént, a kárveszély a korábban birtokba lépett, ám még nem tulajdonos vevőre szállt át, így a kárral kapcsolatos – esetenként több százezres, vagy akár milliós nagyságrendű - költségek viselése őt terheli. Amennyiben azonban részletes, fotókkal alátámasztott Jegyzőkönyv készült, úgy a vevő nincs elzárva az eladóval szembeni, eredményes igényérvényesítéstől.

Megjegyzendő, hogy az ingatlan birtokbaadásával kapcsolatos költségek az eladót terhelik, így ő köteles gondoskodni arról, hogy az ingatlan a birtokba lépéskor rendeltetésszerű használatra alkalmas, így például a lakásban, vagy a telken elhelyezett lomok elszállítása az ő kötelezettsége, azonban e körülményekről is célszerű külön rendelkezni az adásvételi szerződésben.

Gyakori probléma továbbá, hogy a társasházi lakás eladója nagyobb összegű közös költség tartozást halmozott fel, ennek kapcsán (is) célszerűnek tartom a közös képviselővel történő egyeztetést a társasházi lakás megvásárlása előtt. 

Az ingatlanvásárlás az ember életében egy nem sűrűn előforduló, ám pénzügyi, valamint egyéb szempontokból kiemelt jelentőséggel bíró jogügylet, így – a kockázatok feltárása, valamint az esetleges későbbi jogviták elkerülése végett – elengedhetetlennek tartom, hogy az adásvételi szerződés megszerkesztésével és ellenjegyzésével egy olyan ügyvédet bízzunk meg, aki releváns szaktudással, ingatlanügyekben széleskörű tapasztalattal rendelkezik.