Tisztességtelen szerződési feltételek az ingatlanközvetítésben I.

Tisztességtelen, ebből következőleg érvénytelen az olyan általános szerződési feltétel, amely alapján a megbízó - jogszerű felmondása esetén - költségtérítés címén a jutalék formájában megállapított az ingatlan vételárához igazodó sikerdíj százalékában meghatározott összeg megfizetésére köteles az ingatlanközvetítő részére.

Az alapul fekvő jogesetben a franchise rendszerben működő ingatlanközvetítői hálózat egyik irodája, amely a fogyasztókkal általa előre meghatározott tartalmú, ingatlan értékesítésére vonatkozó közvetítői szerződéseket köt, a kizárólagos szerződése felmondás esetére az alábbi rendelkezéseket tartalmazta:

"Megbízó tudomásul veszi és elfogadja, hogy ha a kizárólagos szerződést a 3. pontban megjelölt záró határidőt megelőzően mondja fel, úgy a Közvetítő felmondásig végzett tevékenységének és ráfordított költségeinek ellentételezéseként költségtérítés fizetésére köteles, amelynek mértéke:

a) a szerződés 14 napon belül történő felmondása esetén a 7. pont szerinti bruttó közvetítői díj 30%-a. (Nem kötelezhető Megbízó a költségtérítésre akkor, ha a Közvetítői szerződést üzlethelyiségen kívül kötötte meg és az általa aláírt 1. sz. melléklet Ingatlanközvetítői szerződéshez c. megállapodásban nem kérte, hogy a közvetítői munkát a Közvetítői szerződés megkötését követő 14 napon belül a közvetítő megkezdje.)

b) a szerződés 15 napon túl, de 45 napon belül történő felmondása esetén a 7. pont szerinti bruttó közvetítői díj 40%-a;

c) a szerződés 45 napon túl, de 90 napon belül történő felmondása esetén a 7. pont szerinti bruttó közvetítői díj 50%-a;

d) a szerződés 90 napon túl történő felmondása esetén a 7. pont szerinti bruttó közvetítői díj 60%-a.”

A Kúria teljes mértékben egyetértett a felperes álláspontjával, amely szerint a felmondásig eltelt idő szerinti differenciálás ellenére is tisztességtelen az ingatlanközvetítői szerződés olyan kikötése, amely szerint a költségtérítés a sikerdíjhoz (és azon keresztül az ingatlan vételárához), és nem a közvetítő által kifejtett munkához (tevékenységhez) és a költségekhez igazodik.

A BH 2020.6.181 határozat példamutató üzenettel szolgál az ingatlanközvetítők számára. Rámutat arra, hogy az általános szerződési feltételeknek tisztességesnek és arányosnak kell lenniük. Az ingatlanközvetítőknek figyelemmel kell lenniük arra, hogy a jutalékrendszerük és az esetleges költségtérítési kikötéseik ne legyenek aránytalanok a megbízóik számára.

A megbízóknak jogi alapot biztosít arra, hogy vitassák az aránytalanul magas jutalékokat vagy költségeket, és szükség esetén akár perben is fellépjenek érdekeik védelmében.

Előbbiek okán az ingatlanközvetítőknek elengedhetetlenül fontos átláthatóan kommunikálniuk a szerződési feltételeiket és a jutalékrendszerüket a megbízóikkal. Az ügyfeleknek világosan meg kell érteniük, hogy milyen díjakat kell fizetniük, és milyen feltételekkel, hogy ne legyenek meglepetések vagy viták a szerződés végén.

Az ingatlanközvetítőknek előnyére válik megismerni a jogi gyakorlatot és az esetleges jogi változásokat, annak érdekében, hogy az általuk használt szerződési feltételek mindig összhangban legyenek a törvényekkel és a jogi iránymutatásokkal.